С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.
Фото: Depositphotos/Deklofenak
Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры - дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов". И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.
Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.
Клуб частных инвесторов
Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. "Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку", - рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов - 80%.
Наиболее понятный и доступный для них - рынок массового жилья. "Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда", - говорит Александр Энгель.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.
Лидер по инвестициям
После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, - объясняет Александр Энгель. - Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков". Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.
На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.
"Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%", - отмечает Владимир Богданюк.
По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.
Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.
Надо сказать, что сдача квартиры в аренду - невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).
И другие
В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.
По словам гендиректора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250-350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.
"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход - 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, - рассказывает Болотов. - Доходность офисного сегмента ниже - 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м".
Сравнение инвестиционных инструментов
Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.
Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг.
Как считали Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ - при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей. Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам - средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года. Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации - средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. ПИФы - при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ. Золото - расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спред продажи и покупки на дату составления данного исследования - 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. Инфляция - по данным Росстата. Индекс ММВБ - по данным Московской биржи. Доллар США к рублю - рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года. |
Знать бы прикуп
Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией "РБК-Недвижимости" опроса экспертов, - это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.
Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" советует также обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок".
Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.
Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД. "Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".
Инвестиционное "окно" закрывается
Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение "правильного объекта" с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.
Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно - слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его "дно". Как говорят инвесторы: "Сash is king!"
Сергей Велесевич
Международная компания JLL подготовила аналитический обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России . В отчете JLL рассматривается изменение рынка инвестиций в недвижимость России за последние несколько лет, с фокусом на актуальные тренды, инвесторов и инструменты инвестирования в недвижимость - в частности, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
По мнению экспертов JLL, наблюдающееся увеличение инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости и ожидание восстановления стоимости активов пока не трансформировалось в значительный рост объемов сделок. Тем не менее уже произошло качественное улучшение: оживились иностранные инвесторы. Рост привлекательности российских активов для зарубежных инвесторов обусловлен соотношением риск-доходность. Отошли на второй план сделки, связанные с реструктуризацией кредитов, а доля классических инвестиционных сделок увеличивается.
Рынок коммерческой недвижимости уже претерпел несколько метаморфоз в последние годы: произошел переход к номинированию арендных ставок в рублях, процентные ставки по рублевым кредитам снизились до уровня минимальных доходностей в недвижимость, а доступность банковского финансирования значительно выросла. На инвестиционной «арене» тоже произошли изменения: среди иностранных игроков появляются новые имена - и это все чаще не западные инвесторы, а азиатские и ближневосточные. Возрастает интерес к региональным рынкам российской недвижимости, среди которых основное внимание уделяется рынку коммерческой недвижимости Петербурга .
Привлекательность российского рынка коммерческой недвижимости
После снижения инфляции и стоимости финансирования, стабилизации обменного курса, а также уменьшения ценовых показателей рынка недвижимости (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений, инвесторы со свободными денежными средствами вновь выходят на поиск новых возможностей. При этом вместе с рынком изменились и инвесторы - многие пересматривают базовые стратегии исходя из новых реалий рынка. В частности, инвесторы принимают рубль в качестве основной валюты, достигают устраивающей все стороны справедливой оценки торговых центров, где процент от товарооборота стал основой арендных отношений. Кроме того, учитывая высокую долю свободных площадей на офисном рынке Москвы и низкие уровни ставок аренды складских помещений, инвесторы диверсифицируют портфели. Для инвесторов привлекательными являются высокие доходности и потенциальный рост стоимости активов. Российский рынок предлагает значительную премию инвесторам - минимальная доходность московских офисов, например, находится на уровне 10%, в то время как в европейских городах этот показатель составляет около 3-5%.
Минимальные ставки капитализации на офисы
Основной участник рынка - по-прежнему российский капитал. Российские инвесторы принимают все характерные для страны риски, поэтому их доля в структуре сделок достигает максимальных значений именно в периоды экономических потрясений.
Среди российских инвесторов традиционно доминируют непубличные компании из сферы недвижимости. Они представлены как крупнейшими собственниками, которые покупали активы даже в разгар кризиса, так и девелоперскими компаниями, инвестиционная активность которых возросла в 2016-2017 годах. Последние преимущественно покупали площадки под будущие проекты либо объекты под редевелопмент. Активизировались компании не из сферы недвижимости, в основном приобретающие объекты «под себя», реже с инвестиционной целью.
Структура российских инвестиций по типу
Российские инвесторы «взрослеют», формируется пул новых институциональных игроков: заметна консолидация качественных площадей в руках крупнейших компаний. Среди таких компаний стоит отметить «Платформа», «Профессиональные Логистические Технологии» (с 50% долей российского капитала), Fort Group.
Зарубежные инвесторы возобновили активность после «затишья» в период рецессии. Среди них традиционно доминируют фонды. Российские активы привлекают в основном компании из сферы недвижимости, которые увеличивают портфели за пределами своих основных рынков. Среди крупнейших фондов в 2017 году на рынке были активны китайские, американские и глобальные инвесторы.
За последние несколько лет ряд западных инвесторов объявили о своем уходе с российского рынка вследствие увеличения рисков инвестирования в условиях спада экономики и санкционного давления. В частности, в 2013 году финская инвесткомпания Sponda объявила о своем уходе из России. В 2014 году компания Atrium Real Estate заявила о приостановке развития проектов в России до стабилизации политической ситуации в стране. В 2016 году СМИ писали о намерении компании продать активы и уйти из России. На завершающей фазе кризиса, в 2016 году, австрийский девелопер Immofinanz принял решение об уходе из России, и в ноябре 2017 года компания объявила о продаже своих активов петербургской компании Fort Group. В основном уходят те инвесторы, которые приобретали свои активы на пике рынка: в 2006-2008 годах. При этом институциональные инвесторы, которые всегда принимали риски развивающегося российского рынка, например, фонды недвижимости под управлением Morgan Stanley, Hines, PPF Real Estate, Jensen Group, Raven Russia, UFG Asset Management, продолжают рассматривать возможности инвестирования в объекты недвижимости.
Значимой тенденцией является переход инициативы от западных к азиатским и ближневосточным инвесторам. В мировом масштабе инвестиции стран Азии в недвижимость составляют существенные объемы: по данным компании JLL, с начала 2017 года около 10,5 млрд долларов «чистого» азиатского капитала было инвестировано в Америку и 9,3 млрд долларов в Европу. Китай является лидером по суммарному объему трансграничных инвестиций в недвижимость за последние пять лет (2013-2017 гг.): объем сделок , закрытых с участием капитала из этой страны, за этот период составляет 125 млрд долларов. Стоит отметить, что азиатские и ближневосточные инвесторы, проявлявшие интерес к российскому рынку, совершили по всему миру покупок за последние 10 лет на сумму около 200 млрд долларов.
Азиатские и ближневосточные инвесторы, которые проявляли интерес
к российскому рынку недвижимости
Девелоперы |
Инвестиционные компании |
. Dalian Wanda Group | . QIA |
. Greenland | . CIC |
. Luneng Group | . Fosun Group |
. CCCC | . Lotte Group |
. Mubadala Development |
Примечательно, что азиатские и ближневосточные инвесторы предпочитают выходить на российский рынок в партнерстве с локальным игроком, при этом желательно с управленческими ресурсами. Такая схема позволяет минимизировать управленческие и девелоперские риски, характерные для локального рынка. Например, Российско-Китайский инвестиционный фонд (РКИФ) был образован двумя крупными государственными фондами - РФПИ и CIC; китайская компания Fosun Group, закрывшая сделку по покупке многофункционального комплекса «Воздвиженка Центр», сделала это в партнерстве с российской инвестиционной компанией AVICA Management Company. Наиболее ярким примером ближневосточного инвестора является Mubadala Development, которая совместно РФПИ создала в 2016 году компанию «Профессиональные Логистические Технологии» для инвестирования и управления логистическими комплексами класса «А» в России. В том же году компанией была закрыта сделка по покупке двух складов - «PNK-Северное Шереметьево» (здание 10, 11) и «PNK-Чехов 3».
Примеры покупок объектов недвижимости азиатскими и ближневосточными инвесторами в России
Название актива (на момент заключения сделки) |
Год | Размер (кв.м) |
Объем сделки (млн долл.) |
Продавец | Покупатель |
Проект офисного центра, г. Санкт-Петербург |
2008 | 110000 | 70-90 | Правительство Санкт-Петербурга | GTC Real Estate Investment Russia (Израиль) |
Бизнес-парк «Гринвуд», г. Москва |
2010 | 130000 | 340-360 | ЗАО «Гринвуд» | Chentun Corporation (Китай) |
Бизнес-центр Capital Plaza (доля 80%), г. Москва |
2010 | 49000 | 70-90 | Capital Group | Государственный резервный фонд султаната Оман |
ТЦ «Вернисаж» (доля 49,5%), г. Ярославль |
2014 | 21780 | 20-40 | Газпромбанк-Инвест | Mirland Development (Израиль) |
«Покровские Холмы», г. Москва |
2014 | 45000 | 450-470 | Archon/Hines | Катарский суверенный фонд (QIA) |
Проект отеля на Исаакиевской пл., г. Санкт-Петербург |
2014 | 10000 | 30-50 | Ренорд-Инвест | Lotte Group (Южная Корея) |
«PNK-Чехов-3» / «PNK-Северное Шереметьево» (здание 10, 11), г. Москва |
2016 | 206000 | 100-120 | PNK Group | |
МФК «Воздвиженка Центр», г. Москва |
2017 | 66700 | 150-200 | конфиденциально | Fosun Group (Китай) и AVICA (Россия) |
«PNK Парк Толмачево», г. Новосибирск |
2017 | 50000 | 20-40 | PNK Group | Mubadala Development (ОАЭ) И РФПИ (Россия) |
Завод «Равиоли», г. Санкт-Петербург |
2017 | н/д | 20-30 | OOO «Равиоли» | CJ CheilJedang (Южная Корея) |
«PNK Парк Бекасово», г. Москва |
2017 | 200000 | 20-40 | PNK Group | Mubadala Development (ОАЭ) И РФПИ (Россия) |
Одной из наиболее активных групп на инвестиционном рынке являются китайские инвесторы. После периода 2008-2013 годов со среднегодовым ростом 27%, прямые иностранные инвестиции (ПИИ) из Китая в 2014-2016 годах увеличивались ежегодно в среднем на 44%. В результате впервые в истории они превысили объем ПИИ в Китай. Увеличение объема ПИИ из Китая стало результатом желания корпораций диверсифицировать свои вложения на фоне замедления экономики и девальвации юаня. Такой резкий рост привел к ужесточению в Китае административного контроля сделок экспорта прямых инвестиций.
Несмотря на ограничения на экспорт капитала, интерес китайских игроков к российской недвижимости растет. Насыщение внутреннего рынка Китая играет важную роль, вынуждая местных инвесторов искать направления для диверсификации. В последнее время китайские игроки активно заявляют о себе на рынке коммерческой недвижимости России. При этом их в основном интересуют офисы, гостиницы и жилые проекты. Еще одной особенностью является интерес к историческим зданиям, объектам с особенной архитектурой. Примечательно, что доля китайских инвестиций увеличилась до 26% в общем объеме иностранных транзакций за первые 9 месяцев 2017 года. До этого китайцы были замечены на российском рынке инвестиций в недвижимость в посткризисный период, когда цены активов только прошли дно. Например, в результате приобретения бизнес-парка «Гринвуд» корпорацией Chentun доля китайцев в объеме иностранных инвестиций увеличилась до 39% в 2010 году. В России наиболее распространены проекты российско-китайского сотрудничества, которые инициированы на государственном уровне или с высоким вовлечением государства. Это касается прежде всего различных энергетических и инфраструктурных проектов, а в секторе недвижимости - крупных жилых или торговых проектов. Для запуска последних требовалось выделение земли, например, для «Балтийской жемчужины» в Санкт-Петербурге или под рынки в Москве.
В августе 2017 года Госсовет и Комиссия национального развития и реформ Китая приняли решение ограничить инвестиции китайских инвесторов в зарубежные активы в недвижимости, спорте, отелях, развлечениях и «загрязняющих» отраслях. Инвестиции в эти сегменты попали в категорию «ограниченных». Основной целью принятого законодательства является снижение инвестиций в зарубежные активы для поддержания баланса между оттоком капитала и профицитом текущего счета (около 200 млрд долларов в год). Основным последствием этого шага был срыв сделок по покупке китайскими инвесторами активов в США (Anbang Insurance Group отказался инвестировать в редевелопмент башни 666 Fifth Avenue) и Великобритании (Dalian Wanda Group отказалась покупать проект строительства жилья Nine Elms Square в Лондоне стоимостью 606 млн долл.).
Для России это ограничение вряд ли будет иметь серьезный краткосрочный эффект. Во-первых, объем китайских инвестиций в недвижимость России относительно мал, и они могут финансироваться со счетов офшорных подразделений. Даже несмотря на планируемые дополнительные ограничительные меры для сделок, проводимых через офшоры, это не повлияет на российский рынок, так как эти меры будут применяться к сделкам объемом более 300 млн долларов. Во-вторых, доходности на российском рынке значительно превышают уровни большинства стран региона EMEA. Поскольку одной из основных целей китайских инвесторов является получение высокой доходности, российские активы будут в конце списка стран, где будет сокращаться объем инвестиций. В-третьих, политическая составляющая - а именно активизация партнерства двух стран по многим направлениям и запуск ряда совместных проектов распространяется и на активы в недвижимости. Для этого есть готовая платформа в виде Российско-китайского инвестиционного фонда (РКИФ) с капиталом 2 млрд долларов (был докапитализирован в июле 2017 года до 3 млрд долларов), совместного проекта РФПИ и Китайской инвестиционной корпорацией (CIC). А затем РФПИ и Банком развития Китая был создан Российско-Китайский фонд инвестиционного сотрудничества объемом 10 млрд долларов. Часть средств этих фондов может быть инвестирована в недвижимость.
Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
Росту популярности коллективных форм инвестиций способствуют макроэкономические факторы, в частности снижение процентных ставок по банковским депозитам, что делает банковские вклады менее привлекательными для инвесторов (как для физических, так и юридических лиц). Инвесторы начинают искать альтернативные инвестиционные инструменты с большей доходностью. Такими вариантами инвестиций являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
Преимущества и недостатки ЗПИФН для инвестора
Преимущества |
Недостатки |
.
Высокая защита интересов |
.
Погасить инвестиционные паи можно только при прекращении работы фонда (за исключением продажи паев на вторичном рынке, где ликвидность невысокая по причине инфраструктурных ограничений) |
.
Дает возможность инвестировать небольшие суммы в объекты коммерческой недвижимости |
. Доходность не гарантирована |
.
Не нужно осуществлять ежедневное операционное управление |
|
. Не нужны специальные знания |
Основная часть ЗПИФН была специально создана под определенного пайщика (зачастую девелопера) для реализации конкретных проектов с целью оптимизации налоговых затрат. При формировании таких фондов создаются искусственные препятствия для сторонних инвесторов - устанавливается высокий порог минимального размера приобретения. ЗПИФН, предназначенных для розничных инвесторов, на российском рынке немного. В частности, ЗПИФН активно создают банки: например, «Сбербанк Управление Активами» и «ВТБ Капитал Управление Инвестициями». Интерес к ЗПИФН обычно возрастает в периоды после кризиса, когда стоимость активов находится «на дне», либо когда банковское финансирование становится слишком дорогим для осуществления сделок с недвижимостью (то есть стоимость кредита выше ставок капитализации). Это произошло в период с середины 2010 года, когда объем рынка нарастал вплоть до 2014 года. Низкие ценовые отметки в сегменте недвижимости будут дополнительным стимулом для развития данного инструмента. Мы ожидаем увеличения интереса к ЗПИФН как к инвестиционному инструменту в ближайшие годы. При дальнейшем развитии данного инструмента на розничном рынке, риски нового продукта будут снижаться, он станет понятен частному инвестору.
География инвестиций в коммерческую недвижимость России
Москва остается основным центром притяжения для инвесторов в России, формируя в среднем около 70-80% общего объема инвестиций в недвижимость. Основным фактором этого являются различия в масштабах экономики городов: предложение качественных офисов в Москве составляет 18,2 млн кв.м, а в Петербурге - 3,1 млн кв.м. Объем внутреннего спроса и перспективы его роста делают столичный рынок наиболее чувствительным к подъему экономики. Ожидания дальнейшего роста, устойчивость спроса в первую очередь проявляются на столичном рынке. Головные офисы международных и крупных российских компаний располагаются в столице, поэтому именно в офисном сегменте наблюдается наиболее серьезный разрыв как в объемах рынка, так и в качестве существующих комплексов. В сегментах торговой и складской недвижимости количественный разрыв меньше, но объекты высокого инвестиционного качества преимущественно сосредоточены в Москве, в регионах их существенно меньше. В то же время инвесторы, анализируя московский рынок, сталкиваются со значительной разницей ценовых ожиданий - своих и продавца. В предыдущий цикл инвесторы, не найдя продукт в Москве, расширяли географию. При анализе возможностей вложения средств, инвесторы, как правило, находили интересные объекты в Санкт-Петербурге. При этом, зачастую сталкивались с дефицитом объектов в других региональных городах.
Несмотря на то, что инвесторы в первую очередь смотрят на объекты арендного бизнеса столичного рынка, они внимательно анализируют и локальные особенности рыночного цикла в отдельных региональных городах. Низкие доли вакантных площадей, невысокие объемы ввода и, следовательно, низкие риски увеличения конкуренции в среднесрочной перспективе привели к оживлению инвестиционной активности в Санкт-Петербурге. Доля Северной столицы в объеме инвестиционных сделок России достигла 22% в I-III кварталах 2017 года, что является максимальным значением с 2011 года. Санкт-Петербург является вторым по величине центром притяжения инвестиций в коммерческую недвижимость России после столицы. Рост интереса инвесторов к петербургскому рынку в последний год был обусловлен сочетанием стабилизации макроэкономических факторов и особенностей локального рынка недвижимости.
В настоящий момент все сегменты рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга находятся в стадии восстановления. Раньше всего этот процесс начался в офисном сегменте: с конца 2015 года ставки аренды демонстрируют рост, доля свободных площадей снижается как в классе «А», так и в классе «В». Это стимулирует спрос на качественные объекты со стороны инвесторов. В торговом и складском сегментах снижение доли свободных площадей наблюдается в течение последнего года, хотя и обусловлено в первую очередь минимальным вводом. Низкий объем нового предложения повышает инвестиционную привлекательность существующих объектов коммерческой недвижимости.
Другим фактором, способствующим росту инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге, является наличие активов. Продажа банками («Альфа-Банк», «Газпромбанк», «Сбербанк») залоговых объектов и реализация стратегий по продаже активов отдельными иностранными инвесторами (Sponda, EPI Russia I Ky, Kesko) приводят к появлению в предложении качественных объектов по адекватной стоимости. Совокупность таких факторов, как экономическая стабилизация, ожидание подъема рынка и наличие предлагаемых на продажу активов, вызвала рост инвестиций во всех сегментах, и объемы более равномерно распределились между секторами в 2017 году.
В среднесрочной перспективе наибольший интерес может представлять «здоровый» офисный рынок Санкт-Петербурга, характеризуемый низкой долей свободных площадей и ростом ставок аренды. Он будет интересен профессиональным игрокам - как уже имеющим офисные объекты в городе и стремящимся к расширению своего портфеля, так и крупным федеральным игрокам, для которых офисный рынок Петербурга становится более привлекательным, нежели столичный. Сегмент торговой недвижимости Петербурга также традиционно привлекает повышенный интерес, однако сдерживается тем, что в стратегию владельцев торговой недвижимости в Петербурге не входят планы по продаже крупнейших комплексов. Можно ожидать интереса со стороны банковских ЗПИФН и частных инвесторов, учитывая в среднем меньший размер актива на рынке Петербурга. За последние четыре года средний размер сделок в Москве составил 73 млн долларов, тогда как в Петербурге - 27 млн долларов. Таким образом, Санкт-Петербург привлекателен для инвесторов с относительно небольшим объемом капитала. Азиатские инвесторы не обошли стороной петербургский рынок и следом за московским активно его изучают.
Структура инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга по происхождению капитала
Новости о встречах правительства Санкт-Петербурга с представителями азиатских стран - прежде всего Китая, Японии, Кореи - регулярно появляются на сайтах органов власти. В то же время среди крупных проектов недвижимости опыт сотрудничества с китайскими компаниями пока ограничивается комплексным освоением территории «Балтийская жемчужина», который развивается еще с 2008 года. В первую очередь интерес проявляется к столичному рынку, так как разница в доходностях между Москвой и Петербургом невелика и существенно меньше, чем между Москвой и ключевыми рынками Западной Европы. В Петербурге ставки капитализации для объектов институционального качества находятся в диапазонах 9,5-11,5% для офисов и торговых центров, и 11,5-13,5% для складов, а в Москве - 9,0-10,5% и 11,0-12,5% соответственно. Входной порог для инвестиций в качественные активы в Санкт-Петербурге ниже, чем в Москве, а доходность выше. Эти факторы привлекают инвесторов, которые готовы брать на себя риски меньшей устойчивости спроса со стороны арендаторов и, следовательно, риски снижения арендного дохода.
Выводы о ситуации на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость
По мнению экспертов, можно ожидать дальнейшего роста инвестиционной активности. Восстановление рынка и ожидание снижения ставок капитализации на фоне уменьшения стоимости финансирования делают привлекательными инвестиции в коммерческую недвижимость. Это уже привлекло интерес профильных игроков из Азиатско-Тихоокеанского и Ближневосточного регионов, что позволит частично покрыть «выходящий» капитал. Новые игроки готовы принимать текущее соотношение риск-доходность, изменившееся относительно докризисного периода. Для них разница между уровнем доходности российских и западноевропейских активов покрывает риски, связанные с рынком России. Происходит диверсификация по всем направлениям: в разрезе сегментов инвесторы активнее рассматривают нехарактерные для них ранее секторы, а также расширяют географию вложений. Сталкиваясь со значительной разницей ценовых ожиданий и не обнаружив продукт в Москве по адекватной стоимости, они находят интересные объекты в Санкт-Петербурге, реже - в других региональных городах. В 2017 году Санкт-Петербург существенно нарастил долю на инвестиционном рынке недвижимости России . Среди факторов, привлекающих инвесторов в Петербург - сравнительно низкий входной порог для инвестиций в качественные активы, более высокая доходность, а также разница в состоянии рынков коммерческой недвижимости. Интерес инвесторов к региональным городам, в том числе к Северной столице, будет сохраняться в среднесрочной перспективе.
Обзор подготовлен специалистами JLL
Евгений Маляр
Bsadsensedinamick
#
Инвестиции
Преимущества и риски
Наиболее перспективными объектами инвестиций на сегодняшний день являются хостелы. В больших городах наблюдается их дефицит.
Навигация по статье
- Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
- Цели инвестирования в деловую недвижимость
- Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
- Особенности инвестиций в офисные помещения
- Инвестиции в торговые площадки
- Инвестиции в сервисную недвижимость
- Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
- Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
- Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
- Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
- Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
- Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость
Одним из наиболее надежных направлений финансовых вложений считается недвижимость. К достоинствам такого инвестирования обычно относят очевидные признаки: строение никуда не денется, незаконно им завладеть постороннее лицо вряд ли сможет, да и дорожает объект со временем. На практике не все так просто.
В статье рассмотрены распространенные проблемные моменты, с которыми сопряжены инвестиции в коммерческую недвижимость и даются рекомендации по их преодолению.
Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
С целью заработка приобретаются не только коммерческие объекты, но и квартиры и дома, если их предлагают по явно выгодным ценам. Однако тема статьи – нежилые строения и помещения, относящиеся к недвижимости делового назначения. Ее по определению используют для получения дохода.
Объекты делятся на две основные группы – первичную (то есть строящуюся или только что сданную в эксплуатацию) и вторичную (как правило, сменившую уже не одного собственника). Коммерческая недвижимость также классифицируется по признаку функционального назначения по следующим группам:
- Универсальная. Есть такие помещения, профиль которых с минимальными затратами можно менять в зависимости от рыночной конъюнктуры. Был магазин – стал косметический салон или, например, бар.
- Торговая точка. Здесь все понятно: для магазина или супермаркета созданы условия работы, связанные с подвозом товара, получены разрешительные документы и т. д.
- Офисные площади. Распространенный и востребованный тип городской коммерческой недвижимости, характеризующийся широтой представлений о нем. Офис может быть большим или крохотным, представлять собой целое строение или его часть и т. д.
- Складские помещения. В зависимости от требований, могут находиться в городе или за его чертой, иметь особые приспособления (рампы, разгрузочные площадки) или обходиться без них.
- Гостиничная недвижимость. В это понятие входят помещения разных классов – от роскошных отелей до скромных хостелов.
- Объекты социально-коммерческого назначения. Например, здание, в котором располагается частная клиника или спортивный клуб, относится к деловой недвижимости.
- Индустриальные строения. В их число входят здания и сооружения промышленного назначения – заводские корпуса, складское хозяйство и пр.
Возможны и некоторые другие классы коммерческой недвижимости, в том числе и самые необычные. Нередки случаи кардинального перепрофилирования объектов.
В ряде европейских стран действуют законодательные нормы, не позволяющие перепрофилировать объекты деловой недвижимости в исторических кварталах. Например, если в каком-то доме аптека работает последние четыре века, то ей и быть на этом месте.
Примерами могут служить так называемые лофты, то есть индустриальные здания, утратившие изначальную функциональную ценность, но успешно эксплуатирующиеся в другом качестве. В бывших заводских корпусах организуются центры развлечений, студии, офисные центры и иные востребованные коммерческие проекты.
Инвестирование во вторичную недвижимость требует особых личных качеств: делового чутья и немалого опыта. Умение увидеть в заброшенном заводском корпусе преуспевающий бизнес-центр или популярный молодежный клуб дано не всем. Советы по поводу рационального выбора объекта недвижимости будут даны несколько позже.
Цели инвестирования в деловую недвижимость
Предприниматели, вкладывая средства в тот или иной объект, руководствуются различными соображениями. Недвижимость может приобретаться в целях прибыльной перепродажи, сдачи в аренду (лизинг) или самостоятельной коммерческой эксплуатации. При каждом из перечисленных трех вариантов имеет место инвестирование: объект приобретает свойства основного средства.
Возможна еще одна форма вложения средств в объект коммерческой недвижимости. Она состоит в долговременной аренде большого помещения с передачей его в субаренду на более короткое время, иногда раздельными частями. В таком подходе заинтересованы все стороны процесса. Первичный арендатор берет на себя обязательства по своевременному расчету перед владельцем объекта и все остальные заботы. Субарендаторы получают доступ к нужным им площадям.
Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
Лицо, имеющее намерение приобрести объект недвижимости с целью извлечения прибыли, стоит перед выбором между новостроем и уже используемым помещением. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.
Первичный рынок, в частности, представлен объектами, предлагаемыми «с нуля» в составе новых жилых комплексов. Как правило, современные проекты застройки предполагают размещение на цокольных, первых, а иногда и вторых этажах элементов деловой инфраструктуры в виде торговых и бытовых точек.
Новые возведенные объекты часто предлагаются по разумным ценам, так как застройщик заинтересован как можно быстрее вернуть вложенные средства, нередко заемные.
На вторичном рынке представлены помещения и строения разных типов. Цены существенно зависят от технического состояния, района, степени ветхости и прочих факторов, действующих на рынке недвижимости. Торг возможен и приветствуется, но и риски присутствуют.
Следует помнить, что автостоянки не относятся к деловой недвижимости в силу особенностей их правового статуса.
Особенности инвестиций в офисные помещения
Наиболее распространенное направление инвестиций в недвижимость – вложение в покупку офисных помещений для сдачи в аренду. При выборе объекта необходимо учитывать ряд важнейших факторов, среди которых локация.
В зависимости от назначения, офис может располагаться и в центре, и на окраине. Например, почти любая организация, специализирующаяся на обслуживании состоятельных физических лиц, предпочтет представлять свои услуги в престижном районе. В то же время юридическое лицо, предлагающее на рынке продукт технического назначения, вполне устроит промзона.
Кроме ценового престижного фактора имеют значения и другие обстоятельства: наличие удобных подъездных путей, остановок общественного транспорта, автостоянки, коммуникаций и криминогенная обстановка.
При намерении переоборудования квартиры в офис также нужно учитывать его специфику. Для некоторых организаций фасадный выход не имеет решающего значения. Но в большинстве случаев он важен. К тому же в документальном аспекте перевод помещения из жилого фонда в нежилой связан с многочисленными сложностями.
Один из вариантов – приобретение коммерческой площади в бизнес-центре. В этом случае собственник получает некоторые преимущества – он не отвечает за последствия поломок и других неполадок коммуникаций.
Инвестиции в торговые площадки
Строительство торгового центра – период, в который делаются самые заманчивые ценовые предложения. Такая щедрость объясняется не только тем, что девелопер на этом этапе наиболее остро нуждается в оборотных средствах – риски также максимальны до сдачи объекта.
Что касается уже работающих ТЦ, то сдача в аренду его площадей, как правило, проблемы не составляет, несмотря на высокие цены (большие, чем для офисов).
Размещение торгово-развлекательных центров в спальных района обусловлено высокой покупательской активностью. Плюсом также является универсальность использования помещений – они пригодны для торговли, предоставления бытовых услуг и отчасти организации общественного питания (в местах, снабженных соответствующими коммуникациями).
Минус ТВЦ – высокие цены, но это обстоятельство является общим и преодолеть его невозможно.
Инвестиции в сервисную недвижимость
Одна из особенностей недвижимости, предназначенной для оказания услуг населению, состоит в привязке клиентуры к конкретному адресу. Иными словами, люди, живущие в микрорайоне, привыкают ходить к нотариусу, в стоматологический кабинет, гимнастический зал или парикмахерскую, и прекращение работы подобного предприятия воспринимается негативно.
Если же надобность в перепрофилировании объективно существует, следует произвести анализ рынка услуг с целью выявления наиболее востребованных ниш.
На решение об инвестировании в сервисную бизнес-недвижимость оказывают влияние преимущественно стандартные факторы: ценовой и локационный. В данном случае фасадное расположение с выходом на оживленную пешеходную зону является обязательным.
Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
Объекты недвижимости индустриального назначения, с инвестиционной точки зрения, считаются наиболее рискованными. Спрос на их приобретение, аренду или лизинг ограничен и зависит от множества факторов.
За исключением упомянутых лофтов, случаи успешного использования промышленной недвижимости не по первоначальному назначению крайне редки. Здания заводов, выведенных из эксплуатации, в 90-е годы чаще всего переоборудовали в офисные центры, если сделать это позволяло их топографическое расположение и техническое состояние.
В любом случае инвестор, вкладывая средства в склад или производственное здание, должен иметь четкое представление о том, на какого арендатора или покупателя оно позиционировано. Ему предстоит уплачивать налог на имущество, нести эксплуатационные и другие расходы, поэтому позаботиться о приходной части бюджета следует заранее. Без конкретного бизнес-плана инвестиция в индустриальный объект недвижимости может привести к большим финансовым потерям.
Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:
- Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
- Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
- Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
- Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
- Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.
И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:
- Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
- Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
- Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
- В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.
В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.
Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
Любая инвестиция предполагает опасность убытка, и сфера деловой недвижимости не составляет исключения. Стоимость объекта может снизиться. Не исключено также наличие скрытых конструкционных дефектов, о которых не знает не только покупатель, но и продавец.
Особенно рискованными считаются инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Процесс возведения здания сам по себе сложен, а порой возникают и другие препятствующие обстоятельства в виде недостатка средств, административных мер, изменения цен на материалы и т. п. Наконец, девелопер может оказаться мошенником – такие случаи бывали.
Все эти факторы следует учитывать при принятии решения об инвестиции в деловую недвижимость.
Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
Итак, риски оценены, выгоды тоже, и руководитель компании принимает решение: «Инвестируем в коммерческую недвижимость!»
Теперь следует определиться с критериями выбора объекта. В зависимости от цели инвестирования, следует обращать особое внимание на следующие характеристики:
- расположение;
- цена за единицу площади – она не должна превышать среднерыночное значение;
- возможность конструктивного наращивания площади за счет пристроек, дополнительного этажа, использования мансарды и других способов, позволяющих относительно недорого повысить ценность имущества.
Качество отделочных работ обычно не принимается в учет. Напротив, неидеальное состояние интерьера чаще всего служит поводом для снижения цены. А придраться всегда есть к чему.
Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:
- Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
- Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
- В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
- Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
- Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
- Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
- Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.
Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость
Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.
На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.
Тема инвестиций в недвижимость риторическая и с каждым днем в ней возникают новые нюансы. В связи с экономическим давлением на Россию инвесторы ищут куда вложить деньги, не столько для увеличения вложений, сколько для их сбережения. Люди часто задают вопросы по выбору касающиеся вложения денег в недвижимое имущество, поэтому сегодня ответим всем сразу и поделимся своими знаниями в обзорной статье.
Преимущества и недостатки инвестирования
Даже следуя принципам Кийосаки и делая ежемесячные накопления в виде 20% от зарплаты, можно остаться в убытке. Нужно учитывать, что растущая инфляция "съедает" большую часть наших сбережений. Самый логичный выход из ситуации - грамотные капиталовложения. Рассмотрим основополагающие привилегии инвестирования в недвижимость:
- Широкий выбор объектов (инвестирование в новостройки, загородные дома, коммерческие помещения);
- Универсальность и востребованность сделок (продажа, обмен, сдача в аренду);
- Ежегодное подорожание квартир на фоне возрастающей инфляции (при условии, что она не опережает рост цен);
- Возможность вхождения на жилищный рынок с ограниченным бюджетом (инвестиции в новостройки или долевые фонды).
При всей своей стабильности вложения в жилье все же связаны с определенными рисками:
- Отсутствие спроса и высокая конкуренция на рынке недвижимости в небольших регионах;
- Необходимость вносить платежи за коммунальные услуги и обслуживание дома в период простоя;
- Снижение цен на жилье в связи с экономической стагнацией в стране или регионе;
- При инвестировании в жилую недвижимость невозможно срочно взять понадобившиеся финансы.
Виды объектов инвестиций в недвижимость
Загородные коттеджи
Инвестировать в недвижимость за чертой города выгодно. Сделки с загородными домами по доходности не уступают остальным видам капиталовложения. На праздники и выходные люди все чаще стараются выбираться в экологически-чистые районы. Вариантов выбора объекта покупки несколько: коттедж, участок, недострой.
Жилое имущество
Заработок от инвестирования в жилую недвижимость сводится к экономной покупке и постперепродаже с наценкой или предоставлению в аренду.
При инвестировании в новостройки учитывайте развитость инфраструктуры, планировку, состояние ремонта, этажность и соседство.
Иностранное жилье
Покупка жилья заграницей позиционируется как высоколиквидная сделка. Чтобы они в действительности являлись таковыми, лучше инвестировать в недвижимость стран с сильной экономикой. Хорошим вариантом будут Швейцария, США, Сингапур и др. страны с высокой концентрацией торгово-промышленных центров.
Коммерческие здания
Сдача площадей для бизнес-арендаторов - прибыльный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако из-за высокого порога вхождения текущий способ капиталовложения подходит далеко не всем. Как правило, физические лица инвестируют в помещения для бизнеса, покупая акции. Окупаемость по вкладам составляет порядка 10 лет.
Земельные участки
Имеет ряд нюансов, начиная от оценки и заканчивая изменениями целевого назначения. Тем не менее ввиду своей бюджетности - это самый доступный вариант инвестирования в недвижимость.
Инвестиции в землю бывают краткосрочными и долгосрочными. В первом случае земли покупают под строительство, во втором - используют для сельхоз угодий.
Необходимо учитывать, что объекты для инвестиций имеют разную чувствительность к инфляции. Надежнее всего защищены от инфляции объекты с коротким сроком окупаемости, цену на аренду которых устанавливает сам арендатор, например торговые помещения. То же самое касается долгосрочной аренды. Гостиничные номера и посуточные квартиры более уязвимы, ведь цена аренды корректируется постоянно с учетом инфляции. Объекты и их чувствительность к инфляции, представлены в следующей таблице:
Основные этапы инвестирования в недвижимость
Коммерческие инвестиции не такое простое дело как кажется на первый взгляд. Риск купить некачественный объект есть всегда. Поэтому начинающим инвесторам стоит воспользоваться следующим алгоритмом:
Оценка финансовых возможностей
Первым делом определите сумму, которую готовы потратить на инвестиции. При скромном бюджете можно привлечь следующие источники финансирования:
- Займ у друзей и родственников;
- Потребительский кредит;
- Соинвестирование.
Анализ предложений рынка недвижимости
На данном этапе полезно заняться мониторингом цен на жилье. Для этого можно воспользоваться СМИ или бесплатными досками объявлений. Достоверную информацию можно также почерпнуть на региональных сайтах аналитических центров.
Выбор объекта инвестиций
После того как вы уже определились с направлением инвестиций и имеете несколько альтернативных вариантов, не торопитесь принимать решение о покупке. Поговорите с собственниками жилых домов, соберите как можно больше информации о преимуществах и недостатках района, сравните объекты между собой. Особенно это касается инвестиций в коммерческую недвижимость.
Покупка недвижимости
Сделки связанные с приобретением недвижимости имеют много нюансов. В первую очередь стоит обратить внимание на следующие моменты:
- Наличие и подлинных правоустанавливающих документов;
- Дееспособность бывших владельцев и лиц, прописанных в квартире;
- Наличие у жилья обременений;
- Узаконенность перепланировок.
Перепродажа и сдача недвижимости в аренду
С какой бы целью вы не купили имущество для сдачи или перепродажи, имейте в виду, что минимальный срок возврата инвестиций в новостройки при продаже - 3 года, а при предоставлении в аренду порядка 8 лет. Весомым фактором при этом выступает территориальное расположение объекта. По аналитическим данным на начало 2018 года быстрее всего арендное жилье окупиться в Красноярске, Новосибирске и Челябинске. А вот квартиры в Москве и Нижнем Новгороде вопреки общепринятому мнению занимают последние позиции.
Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость при сдаче в аренду в крупнейших агломерациях России показаны на схематичном изображении:
Способы разумной экономии на покупке жилья
Купить новострой можно за 50% от стоимости квартиры под ключ. Но вкладчики не спешат с инвестированием в коммерческую недвижимость, ведь при недострое риск пополнить ряды обманутых вкладчиков очень высок.
Приобрести квартиру по невысокой цене можно в черновом варианте. Но в этом случае вам всё же придётся вложить деньги в недвижимость на ремонт и обстановку.
Существуют и более разумные способы экономии. Например, инвестирование в коммерческую недвижимость арестованную банком. Залоговые помещения продаются на аукционах по минимальной цене. При таком варианте существует одно значительное препятствие: компании не афишируют проведение выгодных мероприятий, потому что судьба недвижимости уже предопределена заранее.
Информацию можно отслеживать самостоятельно на сайтах или в Едином Реестре РФ в разделе о банкротстве юр.лиц.
Советы по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость
- Организуйте перепланировку. Квартиры улучшенной планировки продаются на 10-15% дороже. Разделите комнату на кухню и студию. Предварительно проконсультируйтесь о возможности перепланировки в БТИ, некоторые изменения запрещены;
- Расширьте площадь помещения. В частных домах это можно сделать с помощью дополнительного пристроя, например, переделка чердака в мансарду;
- Сделайте косметический ремонт и продайте квартиру на 10% дороже, так же этот момент может значительно ускорить продажу;
- Переведите квартиру в нежилую площадь. В разных районах спрос на жилые и нежилые помещения неравномерен. Поэтому зачастую, чтобы начать зарабатывать, инвестору достаточно перевести жилую квартиру в офис или наоборот.
Заключение
Как видите, инвестиции в недвижимость имеют менее агрессивные риски по сравнению с другими видами инвестирования. Вложить деньги в недвижимость означает получить возможность пожизненного пассивного заработка не только для себя, но и для детей. Планируйте свои финансы и осуществляйте разумные капиталовложения. Ведь, как известно, человек, который не инвестирует - бедный человек.
Тематическое видео от специалиста:
Выгодно ли инвестировать в бизнес-недвижимость в 2016 году? Какие особенности имеет инвестирование в недвижимость за рубежом? Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале?
Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин, специалист по инвестированию.
Продолжаем многоликую тему прибыльных финансовых инвестиций. Вопрос, который будет со всех сторон рассмотрен в новой публикации – вложения в недвижимость.
Материал будет полезен как инвесторам-новичкам, так и тем, кто уже имеет опыт в долгосрочном инвестировании.
Итак – начнём!
1. Стоит ли инвестировать в недвижимость – плюсы и минусы
Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?
Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.
Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.
Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.
К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:
- высокая ликвидность объектов;
- доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
- относительная доступность вкладов;
- большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).
Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.
Минусы вкладов в жильё:
- зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
- высокая стоимость объектов недвижимости;
- низкий спрос на жильё в небольших городах;
- сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.
Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.
Пример
Вы купили жильё в относительно престижном районе с целью последующей перепродажи, а недалеко от дома через несколько лет построили фабрику (мясокомбинат, завод) или проложили оживленную магистраль. Стоимость такого объекта неизбежно снижается, вкладчики теряют часть своих сбережений.
Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.
2. Куда выгодно инвестировать – ТОП-5 популярных вариантов
Эксперты считают, что вклады в недвижимость несут в себе гораздо меньше рисков, чем работа с акциями на бирже, стартапами или вложениями в бизнес. Жилые и коммерческие объекты редко падают в цене, если, конечно, не находятся в аварийном состоянии.
Особенно выгодны инвестиции такого типа в крупных городах. Здесь существует прямая зависимость – чем больше город, тем выгоднее приобретать в нём жильё. Ликвидность объектов в Москве на порядок выше, чем, скажем, в Барабинске.
Тем не менее, свои варианты есть в любом населённом пункте. Чтобы ваши финансовые операции принесли вам прибыль, нужно выбрать наиболее выгодное направление для капиталовложений.
3. Как инвестировать в недвижимость – 5 основных этапов
Делать вклады в недвижимость нужно последовательно и осмотрительно, это снижает риски и повышает прибыли. Инвестировать «по науке» это как ездить по ровной автостраде – минимум опасности, максимум комфорта.
Этап 1. Определяем свои финансовые возможности
Для начала стоит определиться, какими активами вы располагаете. От этого зависит тип последующих инвестиций. Думаю, нет нужды напоминать, что вкладывать можно только «свободные» активы, которые не предназначены для оплаты собственного жилья и прочих жизненно необходимых вещей.
При небольших капиталах доступны лишь такие варианты как приобретение земли или покупка жилья на стадии стройки. Но не забывайте, что всегда есть возможность увеличить свои активы с помощью кредитов или привлечения соинвесторов.
Этап 2. Изучаем предложения на рынке недвижимости
Анализ предложений рынка – важнейшая стадия инвестирования, от которой зависит размер ваших дивидендов.
Чем больше времени, вы потратите на изучение текущей ситуации, тем выгоднее будет ваша покупка. В выигрыше оказываются вкладчики, в тонкостях постигшие все тенденции и нюансы рынка.
Этап 3. Выбираем объект недвижимости
Некоторые инвесторы предпочитают работать с элитным жильём и всяческим эксклюзивом (пентхаусы, квартиры с террасами). Стоимость такой жилплощади традиционно выше, но и ликвидность соответствующая, особенно в крупных городах.
Из объектов на стадии строительства стоит выбирать те, которые возводятся одним этапом. Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере появления новых этажей. Поэтому целесообразнее вкладываться в такие проекты как можно раньше.
Вторичный рынок менее интересен с точки зрения доходности, но зато такие квартиры можно приобрести с минимальными активами.
Этап 4. Приобретаем недвижимость
При покупке жилья главное – правильно и с минимальными затратами оформить необходимые документы.
Если ваш опыт в приобретении недвижимости нулевой, стоит привлечь юриста, который поможет в оформлении сделки. Не забывайте про налоговые нюансы: их тоже стоит изучить заранее.
Этап 5. Перепродаем или сдаем недвижимость в аренду
Значение имеет цель приобретения. Сроки окупаемости при перепродаже новостроек составляют 2-3 года. Но помните, что придётся платить подоходный налог, если вы желаете реализовать объект в течение 3 лет после приобретения.
Аренда – это «долгие» деньги: в среднем жильё окупается за 7-10 лет, но зато уровень надёжности – выше. При этом квартира, сдаваемая во временное пользование, даже через 10 лет всё равно останется вашей.
При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.
О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.
В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» - людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.
Ещё один способ сэкономить – купить квартиру без ремонта, сделать его за свой счет и продать объект по цене, покрывающей ваши затраты. В зависимости от качества расходных материалов и уровня отделки разница в стоимости может составить 10-20%.
Продвинутые инвесторы знают ещё более радикальные способы экономии. Например, покупают конфискованное имущество, которое продаётся на свободных торгах.
Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.
Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.
Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.
5. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?
Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.
1) Оформляем кредит или занимаем у друзей
Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.
Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.
Лучше обращаться в крупный банк с безупречной репутацией – , .
У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.
2) Становимся соинвестором
Хороший способ для вкладчиков с небольшими сбережениями – поиск и привлечение соинвесторов. Если ваш проект действительно перспективный и продуманный, найти партнёров не составит труда.
3) Выбираем грамотную стратегию инвестирования
Грамотный план – залог успеха. Если вы ощущаете острую нехватку собственных знаний в вопросах эффективного инвестирования, обратитесь к профессионалам.
Рекомендую проект «Территория Инвестирования» . Организация представляет собой Клуб Инвесторов, который проводит курсы и обучающие семинары для тех, кто интересуется частными вложениями. Особое внимание уделяется инвестированию в недвижимость.
Ведут уроки профессиональные инвесторы и бизнесмены. Тематические направления – стратегии инвестирования, быстрый старт с минимальными вложениями, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, хостелы, аренда и субаренда.
6. Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации
Несколько советов для увеличения прибыли.
Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.
Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.
Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения
Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.
Совет 3. Делаем качественный ремонт
Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.
Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.
Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот
В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.
Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.
7. Инвестируем в недвижимость вместе с профессионалами
Профессиональная поддержка стоит денег, но в итоге может на порядок приумножить ваши прибыли. Хотите снизить риски и увеличить рентабельность – работайте с экспертами в сфере вложений в недвижимость.
Activo – доступ к самым ликвидным объектам недвижимости. Безопасная и автономная форма коллективного владения. Инвестиции с гарантированным коэффициентом прибыли в 11,6% для вложений от 2 млн. руб.